Wenn die Miete steigen soll - Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters lohnt

Die Mietvertragsparteien können einvernehmlich aufgrund einer Vereinbarung die Höhe der Miete verändern. Darüber hinaus hat der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auch die Möglichkeit, einseitig eine Veränderung der Miethöhe herbeizuführen oder vom Mieter die Zustimmung zu einer solchen Veränderung zu verlangen. Die einseitige Mieterhöhung von Seiten des Vermieters ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Mieter können schnell zu viel Miete zahlen, wenn sie das Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters ungeprüft hinnehmen. Häufig entsprechen-den die Mieterhöhungsverlangen der Vermieter nicht den gesetzlichen Anforderungen. Anhand der nachfolgenden „Checkliste“ können Mieter die Wirksamkeit einer Mieter-höhung nach den §§ 558 ff. BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder den §§ 559 ff. BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) überprüfen:

1. Anwendbarkeit der §§ 558 ff., 559 ff. BGB? Ist die Wohnung preisgebunden? Ist die Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen?

2. Absender: Ist der Absender Vermieter? Falls Vermietermehrheit, wurde die Mieterhöhungserklärung von allen Vermietern abgegeben? Falls nicht, liegt eine gegenseitige Bevollmächtigung vor? Falls ein Dritter das Mieterhöhungsverlangen abgibt, liegt eine Vollmacht vor?

3. Adressat: Ist die Mieterhöhungserklärung an den richtigen Mieter gerichtet? Falls Mietermehrheit, ist die Mieterhöhungserklärung ordnungsgemäß zugegangen?

4. Form der Mieterhöhungserklärung Ist die Schriftform eingehalten? Lässt die Mieterhöhungserklärung den Aussteller erkennen?

5. Materielle Anforderungen

a. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 ff. BGB: Ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die sog. Sperrfrist (Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung) eingehalten? Ist die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten? Ist das Mieterhöhungsverlangen begründet? Bei vorliegen eines Mietspiegels: Liegt ein tauglicher Mietspiegel vor? Wurde die Wohnung richtig und nachvollziehbar eingeordnet? Existiert eine Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten? Bei Vergleichswohnungen: Mindestens drei Vergleichswohnungen.

b. Mieterhöhung bei Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB: Liegt bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung eine bauliche Maßnahme vor? Wurde diese Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt oder war diese überflüssig? Wurde die Durchführung der Maßnahme tatsächlich geduldet oder war der Mieter duldungspflichtig? Wurde die Mieterhöhung ordnungsgemäß berechnet? Wurden die Instandsetzungskosten abgesetzt? Wurden Drittmittel abgesetzt? Wurde die Mieterhöhung ordnungsgemäß erläutert? Wurde das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten?

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ärztliche Behandlungsfehler – Wie kann man eine ärztliche Behandlung überprüfen lassen?

„Sei vorsichtig bei dem Lesen von Gesundheitsbüchern: Ein Druckfehler könnte deinen Tod bedeuten“ (von Mark Twain).

Täglich werden in Deutschland Zehntausende von Patienten behandelt. Nicht jede ärztliche Behandlung verläuft fehlerfrei. Hat möglicherweise ein ärztlicher Behandlungsfehler stattgefunden, so stellt sich für den Patienten die Frage, wie er seine Ansprüche auf Schadensersatz etc. gegenüber dem behandelnden Arzt geltend machen kann. Bei den jeweiligen Ärztekammern wurden hierfür unabhängige Gutachterkommissionen für ärztliche Haftpflichtfragen eingerichtet. Dieser gehören ein Volljurist und mehrere Ärzte an. Der Patient kann sich nach einem vermuteten Behandlungsfehler direkt an die Gutachterkommission bei der für ihn zuständigen Ärztekammer wenden und bei dieser den Antrag stellen, dass die erfolgte ärztliche Behandlung überprüft werden soll. Die Gutachterkommission beauftragt sodann in der Regel zwei auf dem medizinischen Fachgebiet erfahrene Ärzte als Gutachter. Die Gutachter überprüfen jeweils unabhängig voneinander anhand der Behandlungsunterlagen (Röntgenbilder, Operationsberichte, Krankenakten etc.) die erfolgte ärztliche Behandlung. Anhand dieser Gutachten wird von der Gutachterkommission eine Stellungnahme hinsichtlich des Vorliegens eines ärztlichen Behandlungsfehlers abgegeben. Können sich der Patient und der behandelnde Arzt bzw. dessen Haftpflichtversicherung trotz der erfolgten Stellungnahme nicht einigen, so hat der Patient die Möglichkeit, seine Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Das Gutachterverfahren ist für den Patienten kostenfrei.

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Kündigung durch Bevollmächtigten des Arbeitgebers - Zurückweisung

Wird eine Kündigung durch einen Bevollmächtigten des Arbeitgebers ausgesprochen und liegt der Kündigung keine Originalvollmacht des Arbeitgebers bei, kann die Kündigung durch den Arbeitnehmer nach § 174 Satz 1 BGB zurückgewiesen werden. Die ausgesprochene Kündigung ist dann unwirksam. Die Zurückweisungserklärung durch den Arbeitnehmer muss unverzüglich erfolgen. Für die Frage, ob eine Zurückweisungserklärung unverzüglich erfolgt ist, gelten die zu § 121 BGB aufgestellten Grundsätze. Die Zurückweisung muss daher nicht sofort erfolgen. Dem Arbeitnehmer ist vielmehr eine gewisse Zeit zur Überlegung und zur Einholung des Rates eines Rechtskundigen darüber einzuräumen, ob er die ausgesprochene Kündigung wegen fehlender Bevollmächtigung zurückweisen soll. Innerhalb welcher Zeitspanne der Arbeitnehmer die Kündigung wegen der fehlenden Bevollmächtigung zurückweisen muss, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Die Zurückweisung einer Kündigungserklärung ist nach der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen von besonderen Einzelfallumständen nicht mehr unverzüglich im Sinne des § 174 Satz 1 BGB. Die Frist zur Zurückweisung beginnt mit der tatsächlichen Kenntnis des Arbeitnehmers von der Kündigung und der fehlenden Vorlegung der Vollmachtsurkunde. Der die Kündigung Erklärende hat nach der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts ein berechtigtes Interesse daran, alsbald zu erfahren, ob die Wirksamkeit der Kündigung unter formalen Gesichtspunkten in Frage gestellt wird. Das gilt insbesondere in Fällen, in denen die Möglichkeit einer Nachkündigung an eine Frist gebunden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts ist eine Zeitspanne von einer Woche für den Arbeitnehmer unter normalen Umständen ausreichend, um eine Entscheidung darüber zu treffen, ob er die Kündigung zurückweist oder nicht. Es kommt insoweit nicht darauf an, ob der Arbeitnehmer Kenntnis darüber hat, dass er ein Zurückweisungsrecht besitzt (BAG, Urteil vom 08.12.2011, Az.: 6 AZR 354/10). Weitere Informationen unter:   

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Wann kann man die Wohnraummiete bei Mängeln mindern?

Häufig treten im Laufe eines Wohnraummietverhältnisses, Mietmängel in der Mietwohnung auf. Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung von dem Zustand, den Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Neben einer Mietminderung kann der Mieter unter Umständen auch noch weitere Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen: z.B. Schadensersatzansprüche, Selbstbeseitigungsrechte und/oder Vorschussansprüche. Der Mieter ist in bestimmten Fällen sogar dazu berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (z.B. vereinbarte Wohnfläche, weicht um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab). Die Mietminderung tritt bei Vorliegen eines Mietmangels „automatisch“ ein. Der Mieter muss den Vermieter lediglich unverzüglich darüber informieren, dass ein Mietmangel besteht. Er muss hierbei den bestehenden Mangel so genau beschreiben, dass der Vermieter in der Lage ist, den bestehenden Mangel nachzuvollziehen und entsprechende Reparatur- bzw. Überprüfungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Unterlässt der Mieter die Mangelanzeige, ist er nicht dazu berechtigt eine Mietminderung geltend zu machen, wenn der Vermieter infolge der fehlenden Mangelanzeige den Mietmangel nicht beseitigen konnte. Nach dem Gesetzeswortlaut im Bürgerlichen Gesetzbuch mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (lediglich) angemessen. In der Praxis ist es üblich, eine Mietminderungs-quote mit einem Prozentsatz anzugeben. Ein Mietmangel führt zu einer Mietminderung der Bruttomiete. Dies gilt sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Gewerberaummiete. Das bedeutet, dass die Mietminderung zwar von der Bruttomiete berechnet wird, dass aber die Betriebskostenvorauszahlungen in vereinbarter Höhe mit in der Minderungsberechnung berücksichtigt werden müssen. Bei unerheblichen Mietmängeln besteht kein Recht zur Mietminderung. Ein unerheblicher Mietmangel ist in der Regel dann gegeben, wenn der Mangel leicht erkennbar ist und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann. Eine Mietminderungstabelle und weitere Informationen finden Sie auf:

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Telefonvertrag - Sonderkündigungsrecht bei Umzug an anderen Ort

Der Anbieter von Telekommunikationsdiensten, der mit einem Verbraucher einen Vertrag über Telekommunikationsdienste (Festnetzvertrag oder Mobilfunkvertrag) geschlossen hat, ist verpflichtet, wenn der Verbraucher seinen Wohnsitz wechselt, die vertraglich geschuldete Leistung an dem neuen Wohnsitz des Verbrauchers ohne Änderung der vereinbarten Vertragslaufzeit und der sonstigen Vertragsinhalte zu erbringen, soweit diese dort angeboten wird. Der Anbieter kann ein angemessenes Entgelt für den durch den Umzug entstandenen Aufwand verlangen, das jedoch nicht höher sein darf als das für die Schaltung eines Neuanschlusses vorgesehene Entgelt. Wird die vertraglich vereinbarte Leistung des Festnetz- oder Mobilfunkvertrags an dem neuen Wohnsitz des Verbrauchers nicht angeboten, ist der Verbraucher nach § 46 Abs. 8 Satz 3 TKG zur Kündigung des Vertrages unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende eines Kalendermonats berechtigt. Die Kündigung kann durch den Verbraucher vor oder auch nach dem Umzug erklärt werden. Wird die Kündigung durch den Verbraucher unter Beachtung der Kündigungsfrist von 3 Monaten zu einem Termin ausgesprochen, an dem der Umzug an einen von den Leistungen des Anbieters nicht abgedeckten Ort noch nicht durchgeführt wurde, wird die Kündigung frühestens zu dem Zeitpunkt wirksam, an dem der Umzug durch den Verbraucher tatsächlich erst erfolgt ist (AG Köln, Urteil vom 25.01.2016, Az.: 142 C 408/15).

Telefonrecht Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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Verspätete Entscheidung der Krankenkasse führt zu Leistungsanspruch des Versicherten

Nach § 13 Abs. 3a SGB V hat eine Krankenkasse über einen Leistungsantrag eines Versicherten zügig, spätestens bis zum Ablauf von 3 Wochen nach Antragseingang bei der Krankenkasse oder in Fällen, in denen eine gutachtliche Stellungnahme, insbesondere des MDK eingeholt wird, innerhalb von 5 Wochen nach Antragseingang zu entscheiden. Können die Krankenkassen die Frist nicht einhalten, so müssen sie dies dem Versicherten unter Darlegung der Gründe rechtzeitig schriftlich mitteilen. Erfolgt keine Mitteilung eines hinreichenden Grundes durch die Krankenkasse, gilt die durch den Versicherten beantragte Leistung von der Krankenkasse als genehmigt. Beschaffen sich Versicherte nach Ablauf der Frist eine beantragte Leistung selbst, so ist die Krankenkasse zur Erstattung der hierdurch entstandenen Kosten verpflichtet (Sozialgericht Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2015, Az.: S 27 KR 371/15).

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Tschechischer EU-Führerschein gilt nicht in Deutschland, wenn…

Eine tschechische EU-Fahrerlaubnis berechtigt nicht zum Führen von Kraftfahrzeugen in der Bundesrepublik Deutschland, wenn der Führerscheininhaber dort zum Zeitpunkt der Ausstellung der Fahrerlaubnis keinen ständigen Wohnsitz hatte. Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 FeV dürfen Inhaber einer gültigen EU- oder EWR-Fahrerlaubnis, die ihren ordentlichen Wohnsitz in der Bundesrepublik Deutschland haben im Umfang ihrer Berechtigung Kraftfahrzeuge im Inland führen. Nach § 28 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 FeV gilt diese Berechtigung nach Abs. 1 jedoch nicht für Inhaber einer EU- oder EWR-Fahrerlaubnis, die zum Zeitpunkt der Erteilung ihren ordentlichen Wohnsitz im Inland hatten, es sei denn, dass sie als Studierende oder Schüler die Fahrerlaubnis während eines mindestens sechsmonatigen Aufenthalts erworben haben (VG Trier, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 1 L 270/16.TR).

Fahrerlaubnisrecht Rechtsanwälte Kotz Siegen/Kreuztal/Olpe

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