Die Mietvertragsparteien können einvernehmlich aufgrund
einer Vereinbarung die Höhe der Miete verändern. Darüber hinaus hat der
Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auch die Möglichkeit, einseitig eine
Veränderung der Miethöhe herbeizuführen oder vom Mieter die Zustimmung zu einer
solchen Veränderung zu verlangen. Die einseitige Mieterhöhung von Seiten des
Vermieters ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Mieter können
schnell zu viel Miete zahlen, wenn sie das Mieterhöhungsverlangen ihres
Vermieters ungeprüft hinnehmen. Häufig entsprechen-den die
Mieterhöhungsverlangen der Vermieter nicht den gesetzlichen Anforderungen.
Anhand der nachfolgenden „Checkliste“ können Mieter die Wirksamkeit einer
Mieter-höhung nach den §§ 558 ff. BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete) oder den §§ 559 ff. BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung)
überprüfen:
1. Anwendbarkeit der §§ 558 ff., 559 ff. BGB? Ist die
Wohnung preisgebunden? Ist die Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen?
2. Absender: Ist der Absender Vermieter? Falls Vermietermehrheit,
wurde die Mieterhöhungserklärung von allen Vermietern abgegeben? Falls nicht,
liegt eine gegenseitige Bevollmächtigung vor? Falls ein Dritter das
Mieterhöhungsverlangen abgibt, liegt eine Vollmacht vor?
3. Adressat: Ist die Mieterhöhungserklärung an den richtigen
Mieter gerichtet? Falls Mietermehrheit, ist die Mieterhöhungserklärung
ordnungsgemäß zugegangen?
4. Form der Mieterhöhungserklärung Ist die Schriftform
eingehalten? Lässt die Mieterhöhungserklärung den Aussteller erkennen?
5. Materielle Anforderungen
a. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß
§§ 558 ff. BGB: Ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
die sog. Sperrfrist (Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der
letzten Mieterhöhung) eingehalten? Ist die ortsübliche Vergleichsmiete
eingehalten? Ist das Mieterhöhungsverlangen begründet? Bei vorliegen eines
Mietspiegels: Liegt ein tauglicher Mietspiegel vor? Wurde die Wohnung richtig
und nachvollziehbar eingeordnet? Existiert eine Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten?
Bei Vergleichswohnungen: Mindestens drei Vergleichswohnungen.
b. Mieterhöhung bei Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB:
Liegt bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung eine bauliche Maßnahme vor? Wurde
diese Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt oder war diese überflüssig? Wurde die
Durchführung der Maßnahme tatsächlich geduldet oder war der Mieter
duldungspflichtig? Wurde die Mieterhöhung ordnungsgemäß berechnet? Wurden die
Instandsetzungskosten abgesetzt? Wurden Drittmittel abgesetzt? Wurde die
Mieterhöhung ordnungsgemäß erläutert? Wurde das Wirtschaftlichkeitsgebot
eingehalten?
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