Im
Mietverhältnis kann es immer wieder zu Problemen zwischen Mieter und Vermieter
kommen.
Bei
weitergehenden Fragen stehen wir Ihnen natürlich für eine individuelle
Rechtsberatung jederzeit gerne zur Verfügung.
Das Mietverhältnis -
Rechte und Pflichten
von Mieter und Vermieter
Grundsätzlich
schuldet der Vermieter die Überlassung der gemieteten Sache in einem
mangelfreien Zustand und die Aufrechterhaltung dieses Zustandes. Der Mieter ist
verpflichtet den vereinbarten Mietzins (Miete) zu bezahlen. Darüber hinaus
trifft den Mieter eine sogenannte Obhuts- und Sorgfaltspflicht. Er hat dafür zu
sorgen, dass die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand verbleibt, soweit dies
in seiner Macht und Pflicht steht.
Unwirksame Klauseln
im Mietvertrag
Nicht
jede Vereinbarung im Mietvertrag ist automatisch wirksam, nur weil jede
Vertragspartei sie unterschrieben hat. Viele -zum Teil sogar sehr gängige-
Klauseln sind unwirksam.
Unwirksame
Klauseln in Mietverträgen können z.B. sein:
- generelle Renovierungspflicht nach Auszug
- ein Verbot Tiere zu halten
- Rauchverbot in der Wohnung
- generelle Pflicht zu
„Schönheitsreparaturen“
- Ausschluss von Mietminderung bei Mangel
Ob
eine Formulierung wirksam ist oder nicht, ist jeweils im Einzelfall zu
entscheiden.
Mängel an der
Mietsache
Der
Mieter ist nur dann verpflichtet den vollen Mietpreis zu zahlen, wenn die
Mietsache auch dem vereinbarten Zwecke entspricht und keine Mängel am
Mietobjekt vorhanden sind.
Häufig
auftretende Mängel sind etwa:
- Schimmelbefall
- Lärm (z.B. durch Nachbarn, Baustelle)
- Feuchtigkeit (z.B. im Keller, durch
undichte Fenster)
- nicht funktionierende Heizung
- Ungeziefer
- Asbest
Tritt
ein Mangel auf, so hat der Mieter diesen dem Vermieter unmittelbar mitzuteilen.
Tut er dies nicht, haftet der Mieter unter Umständen für Schäden die daraus
entstehen (z.B.: nicht angezeigter Wasserleitungsschaden). Beseitigt der
Vermieter den Mangel nicht, kommen für den Mieter folgende Möglichkeiten in
Betracht seine Interessen durchzusetzen:
- Mietminderung
- Zurückbehaltung der Miete
- Selbstvornahme unter Aufwendungsersatz
- Schadensersatz
- Kündigung (evtl. nach vorheriger Abmahnung)
Wann
genau ein Mangel vorliegt, und welche Maßnahme man ergreifen sollte, hängt von
der jeweiligen Situation ab und sollte im Zweifel konkret geprüft werden. In
jedem Fall ist schnelles Handeln geboten. Hat man die Miete erst einmal ohne
Vorbehalt in voller Höhe bezahlt, ist eine (Teil-) Rückforderung kaum möglich.
Die Beendigung des
Mietverhältnisses -
Kündigung
Ein
Mietverhältnis kann unter bestimmten Voraussetzungen von vornherein nur auf
Zeit geschlossen sein. Es endet dann nach Ablauf dieser Zeit. Der Gesetzgeber
geht aber von dem -in der Praxis üblichen- Fall aus, dass ein Mietverhältnis
auf unbestimmte Zeit geschlossen
wird.
Die
Beendigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses bedarf
einer Kündigung. Diese kann sowohl von Seiten des Mieters, als auch des
Vermieters ausgesprochen werden. Sind mehrere Personen Mieter oder Vermieter,
ist die Kündigung in der Regel nur wirksam, wenn alle Vertragspartner der
kündigenden Seite unterschreiben und diese auch allen Vertragspartner der
anderen Seite zugeht.
Das Kündigungsrecht
des Mieters
Der
Mieter hat, im Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, jederzeit das Recht eine ordentliche Kündigung auszusprechen.
Hierzu bedarf es keines Kündigungsgrundes. Allerdings muss der
Mieter die Kündigungsfristen beachten
(s.u.). Eine Kündigung muss schriftlich
erfolgen.
Darüber
hinaus kann dem Mieter ein Recht zu einer außerordentlichen
fristlosen Kündigung zustehen. Hier entfallen naturgemäß die
Kündigungsfristen, allerdings ist ein wichtiger
Grund für diese Art der Kündigung Voraussetzung.
Ein
wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller
Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet
werden kann, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört, oder wenn dem
Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache nicht gewährt wird.
Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an.
Das Kündigungsrecht
des Vermieters
Im
Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter
bei einer Kündigung immer den Kündigungsgrund angeben. Dies muss
ebenfalls schriftlich erfolgen.
Fehlt eine Begründung, so ist die Kündigung unwirksam. Dies kann auch nicht
durch das Nachschieben von Gründen geheilt werden.
Bei
einer ordentlichen Kündigung ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung
des Mietverhältnisses nötig (z.B. Eigenbedarf).
Bei
der außerordentlichen Kündigung kommen als Gründe insbesondere in Betracht:
- Störung des Hausfriedens (nach Abmahnung)
- Wiederholter Verzug des Mieters mit der
Mietzahlung
Kündigungsfristen
Die
Kündigungsfristen sind abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Zugunsten
des Mieters verlängern sich diese mit der Zeit. Bei einer ordentlichen
Kündigung sind diese wie folgt:
|
Mietdauer
|
Mieter
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Vermieter
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|
bis 5 Jahre
|
3 Monate
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3 Monate
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mehr als 5 Jahre
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3 Monate
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6 Monate
|
|
mehr als 8 Jahre
|
3 Monate
|
9 Monate
|
Kaution
Die
Kaution darf höchstens das Dreifache der
Kaltmiete betragen. Diese muss nicht in einem Zuge bezahlt werden; vielmehr
hat der Mieter ein Recht auf
Ratenzahlung. Der Vermieter muss die Kaution verzinslich anlegen. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und
einer angemessenen Überprüfungs- und Überlegungsfrist erhält der Mieter seine
Kaution zurück. Der Vermieter darf diesen Zeitpunkt allerdings nicht unnötig
hinauszögern (bei Wohnraum maximal 3-6 Monate).
Modernisierung
Grundsätzlich
müssen Mieter eine Modernisierung (insbesondere eine energetische
Modernisierung) dulden. Diese muss durch den Vermieter mindestens 3 Monate
vorher angekündigt werden. Als Folge der Modernisierung kann der Vermieter eine
Mieterhöhung bis zu 11% durchsetzen,
um die entstandenen Kosten (teilweise) auf den Mieter umzulegen.
Nebenkosten
Häufigster
Streitpunkt sind die Betriebskosten. Die Praxis zeigt, dass nahezu jede zweite
Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist. Hinzu kommt, dass die Überprüfung der
Nebenkostenabrechnung aufgrund vieler Positionen und Schlüssel nicht immer ganz
einfach ist und Fehler dadurch oft unerkannt bleiben. Einen Anhaltspunkt für
eine ordnungsgemäße Abrechnung gibt der Betriebskostenspiegel
(im Internet zu finden). Genaue Regelungen, welche Kosten auf den Mieter
umgelegt werden dürfen und welche nicht, stehen in der Betriebskostenverordnung.
