Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Wirksamkeit
formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch
Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die
(als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter
obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur
anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass
die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren
aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel
festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Der Bundesgerichtshof hat
nunmehr erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die
Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert
überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter
übertragen werden können. Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur
Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Bundesgerichtshof
nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest. Der Mieter darf nur zu den
auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet
werden. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung -
jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den
Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der
Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum
entstanden sind. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert
übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich
auferlegt, ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine
solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher
Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster
Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder
gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst
vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteile vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14;
VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).
Mietrecht Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz
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