Bei Vertragsverhandlungen,
in denen die Parteien entgegen gesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden
Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die
den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss
von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben
unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf.
Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände
aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt,
dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt. Eine
erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbarten Mieten für das Kaufobjekt und
die von dem Mieter erzielten Untermieten kann ein solcher Umstand sein. Da sich
ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen
Gesichtspunkten bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem
Eigentümer aus dem Grundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als
ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die
Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks; dies
ist auch der Grund dafür, dass die tatsächlichen Mieterträge - wie auch hier
geschehen - in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden. Vermitteln die im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände
ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, ist also die
übliche Schlussfolgerung von den vereinbarten Mieten auf die Ertragsfähigkeit
nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt
aufklären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die
von ihm angegebenen Mieten zwar vereinbart und vereinnahmt worden sind, aber
die rechtlich zulässige oder die von Kostenträgern als erstattungsfähig
anerkannte Höhe übersteigen.
Vermitteln die
von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt
des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die
Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände
aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind. Die
in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das
hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis
mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre (BGH, Urteil vom 01.02.2013, Az.:V ZR
72/11).
Vertragsrecht Siegen/Kreuztal –
Rechtsanwälte Kotz
Siegener Straße 104
57223 Kreuztal
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