Mängel in Mietwohnung - Wie mindert man die Miete richtig?

Häufig treten im Laufe eines Wohnraummietverhältnisses, Mietmängel in der Mietwohnung auf. Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung von dem Zustand, den Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Neben einer Mietminderung kann der Mieter unter Umständen auch noch weitere Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen: z.B. Schadensersatzansprüche, Selbstbeseitigungsrechte und/oder Vorschussansprüche. Der Mieter ist in bestimmten Fällen sogar dazu berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (z.B. vereinbarte Wohnfläche, weicht um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab). Die Mietminderung tritt bei Vorliegen eines Mietmangels „automatisch“ ein. Der Mieter muss den Vermieter lediglich unverzüglich darüber informieren, dass ein Mietmangel besteht. Er muss hierbei den bestehenden Mangel so genau beschreiben, dass der Vermieter in der Lage ist, den bestehenden Mangel nachzuvollziehen und entsprechende Reparatur- bzw. Überprüfungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Unterlässt der Mieter die Mangelanzeige, ist er nicht dazu berechtigt eine Mietminderung geltend zu machen, wenn der Vermieter infolge der fehlenden Mangelanzeige den Mietmangel nicht beseitigen konnte. Nach dem Gesetzeswortlaut im Bürgerlichen Gesetzbuch mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (lediglich) angemessen. In der Praxis ist es üblich, eine Mietminderungsquote mit einem Prozentsatz anzugeben. Ein Mietmangel führt zu einer Mietminderung der Bruttomiete. Dies gilt sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Gewerberaummiete. Das bedeutet, dass die Mietminderung zwar von der Bruttomiete berechnet wird, dass aber die Betriebskostenvorauszahlungen in vereinbarter Höhe mit in der Minderungsberechnung berücksichtigt werden müssen. Bei unerheblichen Mietmängeln besteht kein Recht zur Mietminderung. Ein unerheblicher Mietmangel ist in der Regel dann gegeben, wenn der Mangel leicht erkennbar ist und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann.

 

Eine Mietminderungstabelle und weitere Informationen finden Sie auf:

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Arbeitszeitbetrug – fristlose Arbeitnehmerkündigung

Der vorsätzliche Verstoß eines Arbeitnehmers gegen seine Verpflichtung, die von ihm abgeleistete, vom Arbeitgeber nur schwer zu kontrollierende Arbeitszeit korrekt zu dokumentieren, ist an sich geeignet, einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung im Sinne von § 626 Abs. 1 BGB darzustellen. Dies gilt für einen vorsätzlichen Missbrauch einer Stempeluhr ebenso wie für das wissentliche und vorsätzlich falsche Ausstellen entsprechender Formulare. Der Arbeitnehmer verletzt damit in erheblicher Weise seine ihm gegenüber dem Arbeitgeber bestehende Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB. Bei der Prüfung, ob dem Arbeitgeber eine Weiterbeschäftigung des Arbeitnehmers trotz Vorliegens einer erheblichen Pflichtverletzung jedenfalls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zumutbar ist, ist in einer Gesamtwürdigung das Interesse des Arbeitgebers an der sofortigen Beendigung des Arbeitsverhältnisses gegen das Interesse des Arbeitnehmers an dessen Fortbestand abzuwägen. Es hat eine Bewertung des Einzelfalls unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu erfolgen. Eine außerordentliche Kündigung kommt nur in Betracht, wenn es keinen angemessenen Weg gibt, das Arbeitsverhältnis fortzusetzen, weil dem Arbeitgeber sämtliche milderen Reaktionsmöglichkeiten unzumutbar sind. Einer Abmahnung bedarf es in Ansehung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes nur dann nicht, wenn eine Verhaltensänderung in Zukunft selbst nach Abmahnung nicht zu erwarten steht oder es sich um eine so schwere Pflichtverletzung handelt, dass eine Hinnahme durch den Arbeitgeber offensichtlich -auch für den Arbeitnehmer erkennbar- ausgeschlossen ist (LAG Hessen, Urteil vom 17.02.2014, Az: 16 Sa 1299/13).

 

 

Arbeitsrecht Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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Führerschein – Sperrfristverkürzung durch erfolgreiche Absolvierung eines Aufbauseminars

Bei Verkehrsteilnehmern, die mit einer Blutalkoholkonzentration von bis zu 1,8 Promille und erstmals einschlägig auffällig geworden sind, wird die erfolgreiche Teilnahme an einem geeigneten Nachschulungskurs regelmäßig zu einer Verkürzung der verhängten Sperrfrist führen, soweit nicht im Einzelfall besondere Umstände gegen eine solche Entscheidung sprechen (AG Dresden, Az.: 215 Cs 701 Js 18067/14, Beschluss vom 11.08.2014).

 

Verkehrsrecht Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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Fahrerwechsel: Erkundigungspflicht nach Geschwindigkeitsbeschränkung

Einen bloßen Bei- und Mitfahrer in einem Kraftfahrzeug trifft während der Fahrt grundsätzlich keine Pflicht, hinsichtlich der bestehenden Straßenbeschilderung Aufmerksamkeit walten zu lassen. Eine Erkundigungspflicht nach einem Fahrerwechsel des Mit- oder Beifahrers mit dem vorherigen Fahrer hinsichtlich etwaiger geltender durch Beschilderung gesetzter Geschwindigkeitsbeschränkungen trifft ihn im Regelfall ebenfalls nicht. Begeht der vorherige Mit-/Beifahrer nach einem Fahrerwechsel eine Geschwindigkeitsüberschreitung aufgrund einer Geschwindigkeitsbeschränkung die der vorherige Fahrer lediglich zur Kenntnis genommen hat, so kann dem Mit-/Beifahrer diese nicht vorgeworfen werden (OLG Hamm, Az.: 1 RBs 89/14, Beschluss vom 18.06.2014).

 

 

Geschwindigkeitsüberschreitung Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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Wohnungskündigung wegen nächtlichem Sex

Quietschende Geräusche in einer Mietwohnung aufgrund von sexuellen Praktiken des Mieters im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr über einen längeren Zeitraum hinweg (3 bis 4 Mal pro Woche) sind nicht mehr sozialadäquat und berechtigen den Vermieter zur Kündigung des bestehenden Wohnraummietvertrages. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden Geräusche in der Nacht entsprechen nach Auffassung des Amtsgerichts München nicht mehr dem normalen Mietgebrauch und müssen deshalb von den anderen Mietern und dem Vermieter auf Dauer nicht hingenommen werden (Amtsgericht München, Urteil vom 27.01.2014, Az.: 417 C 17705/13).

Mietrecht Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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Vorsicht bei der Benutzung von Notausgängen

Für einen Notausgang bzw. Noteingang, der teilweise von Kunden auch als Eingang benutzt wird, und der eigentlich erkennbar nicht für den Publikumsverkehr bestimmt ist, gelten die Verkehrssicherungspflichten eines Geschäftsinhabers nur eingeschränkt. Wird der Bereich vor dem Notausgang bzw. Noteingang regelmäßig kontrolliert und gesäubert, müssen in diesem Bereich nach Auffassung des Amtsgerichts München keine Warnschilder aufgestellt oder Rutschmatten ausgelegt werden, wenn der Bereich durch Reinigungsarbeiten noch feucht ist. Rutscht ein Benutzer des Notausgangs/Noteingangs aufgrund des nassen Bodens aus und verletzt er sich hierbei, so stehen ihm keine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Geschäftsinhaber zu (Amtsgericht München, Urteil vom 18.11.2013, Az.: 191 C 17261/13).

 

 

Schadensersatzrecht – Rechtsanwälte Kotz Siegen/Kreuztal/Olpe

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Tiefergelegtes Fahrzeug – Anstoßen gegen Bordstein – Haftung der Stadt?

Fährt man mit seinem tiergelegten Fahrzeug (z.B. beim Einparken in eine Parkbucht) gegen den dortigen Bordstein (im Fall 20 cm hoch) und beschädigt man sich hierdurch sein Fahrzeug, kann man keinen Schadensersatz von der jeweiligen Stadt/Gemeinde/Kommune verlangen, da diese durch den errichteten Bordstein nicht gegen die ihr obliegende Verkehrssicherungspflicht verstoßen hat. Ein durchschnittlich vorsichtiger Autofahrer muss damit rechnen, dass die vorhandenen Rand-/Bordsteine der Begrenzung dienen und das man diese nicht ohne weiteres überfahren bzw. über diesen parken kann (BGH, Az.: III ZR 550/13, Urteil vom 24.07.2014).

 

 

Verkehrsunfall Siegen/Kreuztal/Olpe

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DashCam/CarCam kann im Zivilprozess nicht als Beweismittel genutzt werden

Nach Auffassung des Amtsgerichts München können die Aufzeichnungen einer sog. „Dash-Cam“ bzw. „Car-Cam“ (Fahrzeugkamera welche an der Fahrzeugfrontscheibe installiert ist und die Fahrt aufzeichnet)  in einem Zivilprozess nicht als Beweismittel verwertet werden. Die permanente, anlasslose Überwachung des Straßenverkehrs durch eine im PKW installierte Autokamera verstößt nach Auffassung des AG München gegen § 6b Abs. 1 Nr.3 Bundesdatenschutzgesetz sowie gegen § 22 S.1. Kunsturhebergesetz und verletzt die aufgezeichneten Autofahrer in ihrem Recht auf Informationelle Selbstbestimmung als Ausfluss des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2 Abs. 1, 1 Abs.1 Grundgesetz (AG München, Hinweisbeschluss vom 13.08.2014, Az.: 345 C 5551/14).

Autorecht Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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Haftet die Hausratsversicherung im Urlaub?

Der Versicherungsschutz der Hausratsversicherung gilt nicht nur für die Wohnung, sondern auch auf Reisen. Die Hausratsversicherung deckt teilweise auch Schadensfälle ab, die im Urlaub eingetreten sind. Dies nennt man „Außenversicherungsschutz“. Der Außenversicherungsschutz gilt nach den neueren Versicherungsbedingungen weltweit. Er besteht auf Reisen jedoch nur für maximal 3 Monate. Die Haftungsobergrenze ist zudem in der Regel auf 10 % der Versicherungssumme bzw. auf 10.000 € begrenzt.

Wann haftet die Hausratsversicherung?

Reiseunterkunft: Die Hausratsversicherung haftet, wenn in die Reiseunterkunft eingebrochen und Sachen des Versicherungsnehmers und/oder seiner im Haushalt lebenden Mit-bewohner entwendet worden sind.

Für Sturm- und Hagelschäden besteht Versicherungsschutz, wenn sich die versicherten Sachen zum Schadenszeitpunkt in Gebäuden befanden. Zelte und deren Inhalt sind jedoch nicht versichert.

Raub: Wird der Versicherungsnehmer oder eine in seinem Haushalt lebende Person während des Urlaubs ausgeraubt, so haftet die Hausratsversicherung ebenfalls. Bei Trick- oder Taschendiebstählen besteht jedoch kein Versicherungsschutz.

Parkhaus: Wird das Kraftfahrzeug oder der Wohnwagen in einem Gebäude (z.B. Garage oder Parkhaus) abgestellt und sodann aufgebrochen, besteht unter Umständen ebenfalls Versicherungsschutz.

Gegen Vandalismus besteht jedoch kein Versicherungsschutz.

Tritt ein Schadensfall ein, so muss dieser unverzüglich der Hausratsversicherung gemeldet werden. Man sollte Fotos von den beschädigten Sachen bzw. von den Diebstahlspuren fertigen und die Diebstähle sowie Raubüberfälle sofort bei der lokalen Polizei anzeigen.

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Mietminderung – Lärmbelästigung aus Nachbarwohnung

Dringen aus einer Nachbarwohnung gravierende Lärmbelästigungen (im Fall laute Musik, Türenschlagen, Türenklopfen mit Fäusten, vorwiegend in den Abendstunden teilweise bis nach 22.00 Uhr), so stellt dies einen Mietmangel dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt, auch wenn der Vermieter nicht in der Lage ist, den Lärm in der Nachbarwohnung zu unterbinden (AG Osnabrück, Urteil vom 17.07.1987, Az: 31 C 282/87).

 

 

Mietrecht Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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Urlaubskürzung bei Wechsel von Vollzeitarbeitsverhältnis in Teilzeittätigkeit?

Bei einer Änderung der Verteilung der Arbeitszeit auf weniger Arbeitstage in einer Kalenderwoche im Verlauf eines Kalenderjahres verkürzt sich die Dauer des dem Arbeitnehmer zustehenden Urlaubs nicht entsprechend, wenn der Arbeitnehmer den Urlaub in dem Zeitraum, in dem er vollbeschäftigt war, nicht nehmen konnte (EuGH, Beschluss vom 13.06.2013, Az.: C 415/12 ). Eine Quotierung des erworbenen Urlaubs wäre eine unzulässige Benachteiligung i.S.v. § 4 der Rahmenvereinbarung über Teilzeitarbeit vom 6. Juni 1997 im Anhang der Richtlinie 97/81/EG und i.S.v. § 4 Abs. 1 TzBfG. Dabei ist nicht zwischen dem noch nicht verbrauchten anteiligen von Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 2003/88/EG garantierten Mindesturlaub und dem darüber hinausgehenden tariflichen Mehrurlaub zu unterscheiden (LAG Niedersachsen, Urteil vom 11.06.2014, Az.: 2 Sa 125/14).

 

 

Arbeitsrecht Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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Über 1,6 Promille auf dem Fahrrad - Fahrerlaubnisentzug und Radfahrverbot!

Radfahrer, die mit einer Blutalkoholkonzentration (BAK) von über 1,60 Promille Radfahren begehen eine (fahrlässige) Trunkenheit im Straßenverkehr. Eine BAK von über 1,6 Promille begründet zudem den Verdacht eines die Fahreignung ausschließenden Alkoholmissbrauchs des Radfahrers, so dass die jeweilige Fahrerlaubnisbehörde dazu befugt ist, ein medizinisch-psychologisches Gutachten (MPG) vom jeweiligen Radfahrer anzufordern. Wird das Gutachten der Fahrerlaubnisbehörde vom Radfahrer nicht fristgerecht vorgelegt, kann die vorhandene Fahrerlaubnis des Radfahrers eingezogen und diesem das Radfahren verboten werden (Verwaltungsgericht Neustadt, Beschluss vom 08.08.2014, Az.: 3 L 636/14.NW).

Bußgeld Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

Siegener Straße 104

57223 Kreuztal

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Geringfügiger Verkehrsunfall – Einholung eines Kfz-Sachverständigengutachtens zulässig?

Bei Verkehrsunfällen, die keine Bagatellschäden darstellen, ist in der Regel die Vorlage eines Sachverständigengutachtens gegenüber der Kfz-Haftpflichtversicherung des Schädigers erforderlich, da diese den streitigen Schaden nicht ohne die Vorlage eines solchen Gutachtens reguliert. Für die Frage der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit einer solchen Gutachtenerstellung ist auf die Sicht des Geschädigten zum Zeitpunkt der Beauftragung des Sachverständigen abzustellen. Demnach kommt es darauf an, ob ein verständig und wirtschaftlich denkender Geschädigter nach seinen Erkenntnissen und Möglichkeiten die Einschaltung eines Sachverständigen für geboten erachten durfte (vgl. BGH, Urteil vom 30.11.2004, Az.: VI ZR 365/03). Die Kosten für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens sind von der Kfz-Haftpflichtversicherung des Schädigers zu erstatten, wenn die Reparaturkosten über der sog. Bagatellgrenze von 700,00 – 1.000,00 Euro (je nach Gericht – nach BGH liegt die Bagatellgrenze bei 700,00 €) liegen.

 

 

Verkehrsunfall Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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Rentenüberzahlung – Rückforderung durch Rentenversicherung immer berechtigt?

Nur wenn grobe Fahrlässigkeit des Versicherten vorliegt, ist die Rentenversicherung berechtigt, eine zu Unrecht gezahlte Rente zurückzufordern. Sie muss dann innerhalb eines Jahres nach Kenntnis der Tatsachen, die zur Rechtwidrigkeit geführt haben, tätig werden. Wird dies nicht beachtet, darf ein Rentner die zu viel gezahlte Rente behalten (Sozialgericht Gießen, Urteil vom 30.07.2014, Az.: S 4 R 451/12).

Rechtsberatung – Rechtsanwälte Kotz Siegen/Kreuztal/Olpe

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Großeltern – Anspruch auf Vormundschaft für Enkelkinder?

Der grundrechtliche Schutz umfasst das Recht naher Verwandter (wie z.B. Großeltern), bei der Entscheidung über die Auswahl eines Vormunds oder Ergänzungspflegers in Betracht gezogen zu werden. Ihnen kommt der Vorrang gegenüber nicht verwandten Personen zu, sofern nicht im Einzelfall konkrete Erkenntnisse darüber bestehen, dass dem Wohl des Kindes durch die Auswahl einer dritten Person besser gedient ist (BVerfG, Beschluss vom 24.06.2014, Az.: 1 BvR 2926/13).

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Arbeitgeber muss Urlaub und Ruhepausen gewähren – ansonsten Schadensersatzanspruch des Arbeitsnehmers

Ein Arbeitgeber ist dazu verpflichtet, den bestehenden Urlaubsanspruch des Arbeitnehmers nach dem Bundesurlaubsgesetz ebenso wie den Anspruch auf Ruhepausen und Ruhezeiten des Arbeitnehmers nach dem Arbeitszeitgesetz von sich aus zu erfüllen. Kommt der Arbeitgeber dieser Verpflichtung nicht nach und verfällt der Urlaubsanspruch des Arbeitnehmers deshalb nach Ablauf des Übertragungszeitraums, hat der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer Schadensersatz in Form eines Ersatzurlaubs zu leisten bzw. dem Arbeitnehmer diesen Ersatzurlaub bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses abzugelten. Bzgl. der diesbezüglichen Schadensersatzansprüche des Arbeitnehmers gegenüber dem Arbeitgeber kommt es nicht darauf an, ob der Arbeitnehmer vor dem Verfall des ursprünglichen Urlaubsanspruchs rechtzeitig Urlaub beantragt und dadurch den Arbeitgeber in Verzug gesetzt hat (LAG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12.06.2014, Az.: 21 Sa 221/14).

 

 

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Nachbarprobleme im Sommer – Fragen und Antworten

Nachbarschaftliche Rechte und Pflichten im Überblick: Gartenfeste müssen Nachbarn lediglich im „üblichen Maß“ hinnehmen. Hierbei ist auf die Häufigkeit (höchstens 4mal pro Jahr) und auf die Tageszeit (bis 22.00 Uhr) abzustellen. Ab 22.00 Uhr darf im Freien nur noch in Zimmerlautstärke gesprochen und gefeiert werden. Sollten die Gäste erheblichen Lärm verursachen, so wird dieser dem Gastgeber zugerechnet. Auch bei Feiern im Haus muss auf die Nachbarn Rücksicht genommen werden. Ausnahmefälle wie Hochzeiten, Silvester- oder Karnevalsfeiern rechtfertigen keine Lärmimmissionen bis in die frühen Morgenstunden. Grillen/Feuer im Garten: Dringt der beim Grillen und beim Verbrennen von Holz entstehende Qualm/ Rauch bzw. die diesbezüglichen Geruchsimmissionen in die Wohn- und Schlafräume unbeteiligter Nachbarn ein, so stellt dies eine unangemessene Belästigung der Nachbarn durch verbotenes Verbrennen von Gegenständen im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz LImSchG NW dar und kann von den Ordnungsbehörden mit einem Bußgeld belegt werden. Um diesbezüglich Ärger mit seinen Nachbarn zu vermeiden, sollte man auf Gas- und Elektrogrillgeräte zurückgreifen. Nach der überwiegenden Rechtsprechung darf nur einmal im Monat auf Terrassen und Balkonen gegrillt werden. Überhang: Wird die Nutzung des Nachbargrundstücks durch überhängende Äste bzw. Zweige beeinträchtigt, so kann der Nachbar die Beseitigung der Überhänge verlangen. Den bestehenden Überhang kann der Nachbar selbst beseitigen, wenn er zuvor eine Frist zur Beseitigung des Überhangs gesetzt hat. Wird der Überhang ohne Fristsetzung oder vor Fristablauf entfernt, so ist die Beseitigung widerrechtlich und verpflichtet den Nachbarn ggf. zum Schadensersatz. Wird der Überhang nicht fristgemäß entfernt und beseitigt der Nachbar daraufhin den Überhang, kann er vom Grundstückseigentümer den Ersatz der ihm entstandenen Kosten verlangen. Überhängende Äste ab 4-5 m Höhe beeinträchtigen das Nachbargrundstück jedoch in der Regel nicht. Komposthaufen: Unmittelbar an der Nachbargrenze errichtete Komposthaufen können eine unzumutbare Belästigung des Nachbarn darstellen. Nachbarrechtliche Abwehransprüche gegen einen errichteten Komposthaufen bestehen jedoch erst dann, wenn von diesem erhebliche Geruchsbelästigungen oder sonstige Belästigungen ausgehen.

Weitere Informationen finden Sie unter: www.ra-kotz.de/Nachbarrecht.pdf

Mietvertragsende - Entfernung von Pflanzen aus dem Garten zulässig?

Vom Mieter im angemieteten Garten angepflanzte Bäume, Sträucher und Hecken oder sonstige Pflanzen dürfen von diesem nach Mietvertragsende nicht ohne weiteres wieder ausgegraben werden, da diese nach einigen Jahren nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand zu entfernen sind. Die vom Mieter eingepflanzten Pflanzen sind nach einigen Jahren wesentlicher Bestandteil des Grundstücks des Vermieters geworden, so dass sich der Mieter gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig macht, wenn er die Pflanzen ohne dessen ausdrückliche Genehmigung wieder entfernt  (Landgericht Detmold, Urteil vom 26.03.2014, Az.: 10 S 218/12).

 

 

Mietrecht Siegen/Kreuztal/Olpe – Rechtsanwälte Kotz

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